农村居民房地林统一登记探讨(上
导读: 农村居民的不动产登记不能局限于宅.理应是房地林整体登记,以“户”为主体进行不动产登记的不科学性、不公平性与不合非常突出:科学、合理界定农村居民进行不动产登记的主体“户”,研究不同时期、各级颁布的各项政…
农村居民的不动产登记不能局限于宅.理应是房地林整体登记,以“户”为主体进行不动产登记的不科学性、不公平性与不合非常突出:科学、合理界定农村居民进行不动产登记的主体“户”,研究不同时期、各级颁布的各项政策,准确划分乱、违、超与有效界线,面对现实、承认历史、解决问题、严格执法、公平、充分发挥基层作用(证明、人民调解机制)、调解各类矛盾,以利于顺利开展农村居民房地林统一登记工作。
农村居民拥有的住房、宅和房前屋后的林木(以下简称农村居民房地林)是农村居民的主要不动产,切实做好农村居民的房地林登记是不动产登记的重要内容,也是深化农村的重要基础工作,涉及农村千家万户,关系到广大农民群众的切身利益,需要处理的问题纷繁复杂,从中央到地方都明确加快推进农村不动产登记工作。此项工作必将对土地管理制度、经济社会发展都会产生深远的影响。
农村不动产登记工作存在诸多困难,大量历史遗留问题制约了宅登记工作开展,宅的实际流转难以进行变更登记、农村房屋空置确权问题依然突出,原因有以下几方面:一是普遍缺少有效权源材料;二是时间跨度长,不同时间政策变化大;三是各地制定的地方区域政策标准不一;四是农村村镇规划缺失;五是原先已登记的房屋、土地分属两个不同登记部门,登记标准、内容不一,分别登记的内容不能全面准确反应人的状况;六是未批违建现象普遍;七是房前屋后的林木根本没有登记;八是农村土地承包经营权没有进行登记;九是农村森林、林木、养植水域、经济林、集体建设用地上的不动产登记等涉及内容与方向有很多。本文将就农村居民的房地林不动产登记进行探讨。
开展不动产登记首先必须搞清楚的就是不动产的主体,农村居民房地林不动产登记,其主体认定十分重要。
相关的国家、省、市等法律法规,农村居民的房地林不动产登记是以“户”为其不动产登记的主体,那么“户”如何定义,如何界定,在相关的法律法规中没有明确的解释,各地认定不一。
“户”通常有:家庭户指一家人家;门户常、端点;这里的“户”指一户人家之意,一户等同一个家庭。如若作为统一家庭数无可非议,但作为不动产物权登记的主体有一定的不足。
“户”中人口数不一,我国户均人口数是2.85人,城市户均人员为2.6人,其中1人户占8%, 2人户占11%,3人户占77%,3人以上户占 4%;农村户均人口为3.4人,其中1人户占 5%,2人户占11%,3人户占62%,4人及以上户占22%;,比美国户均人口4.1人、英国户均 3.9人等户均少1人多;再则,2人户及以下户大多是老人,农村更为突出。
“户”是一个家庭单位,是个人组成特殊群体,各之间可能存在的不动产物权,如城市中常见夫妻间婚前财产的登记,它不能以“户”为该不动产的主体;只有婚后财产及婚姻子女方可组成共同共有“户”。
“户”在进行不动产物权登记时,通常认为户主就是该户的代表,人为户主代表;但常有户主不是该“户”不动产物的拥有者,应在家庭协议中明确,该“户”的房屋是某某出资,某某拥有该房屋,因此,核定不动产的真正人十分重要。
“户”中添加人员,这里所讲的户中添加人员是指娶媳或招婿,相对于原家庭,进门媳或上门婿都是,拥有不动产难以认定。
“户”的标准不一,这里讲的“户”的标准是指分户标准,因为国家、省、市等法律法规,在进行不动产物权登记时以“户”为单位,这就存在分门立户的情况。什么情况可以分户,分户的标准是什么,在国家、省、市等法律法规中没有。
分户通常标准是:①分户的标准是一家虽同居一处,但经济,分别生活,可以分别立户;②分户的条件是实际住房有两个以上自然间,且单独生活。单元楼房的分户仅限于离婚分户;③结婚单独居住,不在一起生活的;④经法院判决或调解的离婚当事人有房屋居住权,且确实在此居住的;⑤已办理了私房析产、赠予以及继承手续的。
分户常规程序:①公房分户,当事人持分户的书面申请、结婚证、房屋租赁契约以及房屋承租人同意分户的等证件证明,到现户口登记地申请,批准后,办理分户手续;②私房分户,当事人持分户的书面申请、法院或书,以及私房房契等证件证明材料到现户口登记地申请,批准后,给于办理分户手续;③农村地区分户除②中条件,还需要村委会出具同意分户的证明。然而在进行农村居民不动产登记中,分户标准与所持分户户口各地方执行标准不一,其标准范围仅限于某乡镇,不同乡镇标准不一,如南京某区某街道对同居住在一幢楼里,虽已婚生子,子媳户籍上已分户,但未按两户进行不动产登记。由上可以算出,在进行农村居民房地林不动产登记时,“户”为入主体存在众多瑕疵,需对“户”的实体进行确认,使不动产物权与实质人一致。
40年的,打破了城市人与农村人的严格界线,众多农村人来到了城里,又有许多城里人想去农村,因此出现了众多的城农——农城的居民迁移,再则还出现众多的农民从一处农村迁移到另外一处农村。
由于我国目前仍然实行的是国有与农村集体、城市与农村,两元土地性质和二元户籍管理体系,同时又正值工业化城镇时期,农村居民到城里来,政策宽松相对容易,出现众多农民进城购买不动产,落户城市,在进行不动产登记时,其权源、清晰,易于办理。
因农民迁移,他村农民购买本村居民迁移人村或本村购房迁移,成为该“房”户主,但户口未能迁入,或者已迁入,但在他村或本村已有宅与农村房屋,超出一户一宅,此“户”不可认定为该不动产的人“户”主;此买卖应视为非法无效交易;若在他村或本村没宅与农村房屋,未超出一户一宅,此“户”可认定为该不动产的人“户”主;此买卖应视为有效交易。
城农迁移,此类情况比较复杂,情况一城市居民通过购买农村居民的农房住宅,拥有相应的宅和房前屋后之林木,在此安家但未落“户”(无当地农村居民户口),在进行农村居民房地林不动产物权登记中,此“户”不能作为的人进行登记。情况二迁入农村居民是原本该农村居民,拥有的农村房地林是继承所得,虽无户口所在,但此“户”是“户”。情况三因高考上大学或应征参军,户口没有迁移,成家结婚并征得村委同意分户,成为农村的城市人,此“户”只能视着“户”。
此处所言“户”中人口,是针对“户”中房地林属于谁,存在父、子、孙同户,户主为父,子出资修建,明确约定房屋属于儿子所有;再则必须明确进门媳和上门婿或继子女在“户”中拥有不动产的份额。也就是说在以“户”进行不动产登记时需明晰不动产物权在“户”中的真正人。
在进行农村居民房地林以“户”登记中查清“户”中不动产物的真实十分重要。登记中并非户主就是该“户”的不动产物人。 (未完待续)
瑜伽女教练让人流鼻血
来源:
免责声明:凡本网转载自其他媒体的作品,目的在于传递更多信息,如因作品内容、版权或其他问题引起的纠纷,请及时与我们联系,将在24小时内作更正、删除等相关处理。